Nieruchomości to jedna z tych klas aktywów, która pozwala zarabiać nie tylko na wzroście wartości (zazwyczaj w tempie przewyższającym inflację), ale też stałych pożytkach. W tym przypadku są to czynsze najmu.
Czynsze najmu w górę o 1/3
Czynsze najmu w górę o 1/3
Po dwóch słabszych latach w ostatnim roku rentowność najmu mieszkań wyraźnie wzrosła. Stało się tak wskutek najwyższej od ćwierćwiecza inflacji, mniejszej dostępności kredytów mieszkaniowych (efekt podwyżek stóp procentowych) oraz masowego napływu uchodźców.
To wszystko sprawiło, że stawki najmu wzrosły średnio o 1/3 (dane serwisu Otodom). Okresami w niektórych miastach (Wrocław, Kraków) było to nawet 40 proc.
Pod koniec roku wg Expandera najbardziej zdrożał najem w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32), Toruniu i Warszawie (po 31). Natomiast najmniejszy wzrost nastąpił w Katowicach (15 proc.), Częstochowie, Szczecinie i Białymstoku (po 18 proc.).
W dodatku na przestrzeni roku systematycznie zmniejszała liczba mieszkań pozostających w ofercie. Popytowi sprzyjał fakt, że kredyt hipoteczny stał się droższy od najmu mieszkania (średnio o 20 proc.).
Czynniki rzutujące na opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem
Czynniki rzutujące na opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem
Ile więc można zarobić na wynajmie nieruchomości? Na zyskowność tego biznesu wpływa wiele czynników:
- cena zakupu mieszkania,
- sposób finansowania inwestycji (środki własne czy kredyt – jak duży),
- standard wykończenia / urządzenia,
- okres pustostanów (jak długo mieszkanie pozostaje niewynajęte),
- wielkość lokalu (w przeliczeniu na mkw. wyższe stawki uzyskuje się z wynajmu mniejszych
nieruchomości), - lokalizacja mieszkania (wyższe stawki obowiązują w metropoliach i w odniesieniu do
atrakcyjnie położonych nieruchomości; ale z drugiej strony średnie ceny mieszkań są tam
wyższe niż w mniejszych ośrodkach), - model działalności (wynajem całych mieszkań czy na pokoje).
Wyższa rentowność i krótszy czas zwrotu z inwestycji
Wyższa rentowność i krótszy czas zwrotu z inwestycji
Z danych Expandera i Renter.io wynika, że rentowność inwestycji waha się od 4,4 proc. w Białymstoku do 6,4 proc. w Katowicach. Średnia wynosi 5,61 proc., przy czym jeszcze na początku ub. r. było to 4,5 proc.
Są to dane netto, tj. uwzględniają podatek od przychodów z wynajmu (8,5 proc.) oraz wszystkie nakłady związane z zakupem, wykończeniem, wyposażeniem i utrzymaniem nieruchomości. Ponadto zakładają brak pustostanów.
Wg NBP w miastach wojewódzkich stopa kapitalizacji inwestycji w mieszkanie na wynajem (roczny dochód z wynajmu do ceny mieszkania za mkw.) o powierzchni 50 mkw. mieści się w przedziale 5,7-7,3 proc. To o 0,2-0,6 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.
Im wyższa stopa kapitalizacji, tym krótszy okres zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Obecnie wynosi on 15,5-16,5 roku w zależności od miasta.
Nieco niższa jest rentowność rozumiana jako zysk netto do zaangażowanego kapitału własnego. Przy założeniu zakupu mieszkania całkowicie ze środków własnych (brak lewaru) ROE waha się od 3,2 proc. w Rzeszowie do 4,6 proc. we Wrocławiu. Przy wspomaganiu się kredytem jest ujemna.
Mieszkania na wynajem a inne inwestycje
Mieszkania na wynajem a inne inwestycje
Jak na tym tle wypadają bezpieczne formy pomnażania kapitału?
Lokaty bankowe dają zarobić średnio 5,81 proc. brutto. Po odjęciu podatku Belki daje to 4,7 proc. Najlepsze depozyty generują odsetki w wysokości 8-8,5 proc. brutto (6,48-6,88 proc.), ale w większości przypadków mają charakter promocyjny, co wymaga spełnienia dodatkowych warunków.
Detaliczne obligacje skarbowe mają oprocentowanie na poziomie 6,75-7,25 proc. brutto (5,46- 5,87 proc.) w pierwszym roku. W części z nich w kolejnych okresach stopa zwrotu powiązana jest ze wskaźnikiem inflacji.
Czy w związku z tym warto inwestować w mieszkania na wynajem? Rozwiązania typu lokaty czy obligacje są bardziej płynne i charakteryzują się mniejszym progiem wejścia. Poza tym są praktycznie bezobsługowe.
Jednak z drugiej strony zysk z lokowania kapitału w mieszkania można podbić, sprzedając je. Jak wyliczyła firma HRE Investments, skumulowana stopa zwrotu uwzględniająca wzrost wartości nieruchomości oraz dochody z wynajmu wyniosła w III kw. 2022 ok. 18 proc. W efekcie mieszkania jako jedyna z najpopularniejszych klas aktywów pokonały inflację (14,4 proc. średniorocznie).
